Il existe un recours permettant aux copropriétaires de contester une, voire plusieurs résolutions votées au cours de l’AG. Il leur faudra pour cela suivre un certain nombre de principes ainsi qu’une procédure bien précise.
Pourquoi contester une résolution votée en AG de copropriété ?
Le droit de contester une résolution votée en AG est prévu par la loi du 10 juillet 1965, article 42, alinéa 2. Celui-ci permet aux copropriétaires de mettre en doute la validité des décisions, voire de l’assemblée générale tout entière.
Cette possibilité est prévue en cas :
De vice de forme (une irrégularité dans le déroulement des votes, un non-respect des règles de majorité en vigueur, un défaut de convocation ou de mise à disposition des documents obligatoires, etc.)
De problème de fond (décision frauduleuse, impactant les droits de jouissance d’un ou plusieurs copropriétaires, s’avérant contraire à l’intérêt général de la copropriété, etc.)
Quelles décisions d’assemblée générale des copropriétaires est-il possible d’annuler ?
La loi ne précise pas explicitement la définition d’une « décision d’assemblée générale » dans le cadre de la copropriété. Toutefois, la jurisprudence tend à considérer qu’il s’agit des questions ayant été soumises à la délibération et au vote de l’assemblée générale, et ayant recueilli un consentement majoritaire à l’issue dudit vote.
Aussi, il sera difficile, voire impossible de récuser un élément mentionné dans le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires, mais n’ayant pas été soumis au vote, comme un simple « donné acte », qui revêt un caractère informatif davantage qu’une décision de l’assemblée au sens strict du terme.
En revanche, il est possible de contester une décision qui a donné lieu à une délibération alors qu’elle ne figurait pas à l’ordre du jour annoncé en préambule. De même, on peut rejeter une résolution n’ayant pas été votée au bon régime de majorité (par exemple, une majorité simple au lieu d’une majorité absolue).
On peut aussi contester une décision limitant les droits des copropriétaires, ou prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des autres (on parlera alors d’abus de majorité).
Peut-on annuler une AG de copropriété dans son ensemble ?
Si le recours ne porte que sur une ou plusieurs résolutions, et que la justice se prononce en faveur de cette contestation, alors les décisions irrégulières prises en assemblée générale des copropriétaires sont annulées purement et simplement. En revanche, les autres résolutions votées au cours de l’AG continuent de s’appliquer.
En revanche, si la contestation porte sur un vice de forme, comme lorsque la convocation n’a pas été réalisée dans les règles (documents manquants, défaut de convocation de certains copropriétaires, ordre du jour incorrect ou manquant), alors le tribunal peut prononcer l’annulation de l’assemblée générale de copropriété dans son ensemble, et de toutes les décisions ayant été votées à cette occasion. Celle-ci devra donc être convoquée de nouveau pour procéder à de nouvelles délibérations.
Qui peut contester une résolution votée par le syndicat des copropriétaires ?
De toute évidence, seuls les copropriétaires peuvent contester une décision de l’assemblée générale.
La deuxième condition est que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants sont en droit d’exprimer un recours. Les copropriétaires opposants sont ceux ayant voté contre la ou les décisions contestées, les copropriétaires défaillants ceux ayant été absents le jour du vote. À noter que les abstentionnistes ne sont pas considérés comme opposants ou défaillants, et sont donc exemptés de ce droit.
En revanche, il existe deux exceptions à ces règles :
S’il est démontré qu’un copropriétaire ayant voté « pour » a été victime de tromperies ou de manipulations (par exemple, s’il ne disposait pas des informations suffisantes pour voter de manière éclairée).
Si le copropriétaire absent avait confié son pouvoir à un mandataire, et que ce dernier a voté « pour » une résolution qui ne figurait pas à l’ordre du jour, alors la contestation demeure possible.
